青岛西海岸新区4月29日发布“房产新政11条”，涉及落实国家房产调控新政、放宽购房落户条件、扶持人才安家创业、创新村改安置模式以及实行公积金异地缴存本地贷款等11个方面。新政的实施让青西新区楼市迅速升温，自4月30日至5月3日，短短4天时间，看房人数近万组、3万余人，成交新房457套。

新落户政策吸引大批购房者

4月29日，青西新区正式发布“房产新政11条”，力促区域房地产市场平稳健康发展。 “五一”期间，记者走访该区多处楼盘，看房者咨询热情高涨，据了解，关注“放宽购房落户条件”政策的购房者占了较大比例。

家住山东省枣庄市的薛先生借着“五一”小长假时间专门考察了青西新区的楼盘，他说，青岛西海岸新区依山傍海，适宜居住，加上被批复为国家级新区，就业创业环境好，这次又有了买房能落户的政策，坚定了他过来定居的念头。

记者从青岛西海岸新区国土资源和房屋管理部门了解到，自4月30日至5月3日，短短4天时间，看房人数近万组、3万余人，成交新房457套。而来自搜房的统计数据显示，经过五一小长假的短暂低迷后，青西新区二手房市场成交量迅速攀升，5月4日至5月6日3天的时间里109套二手房成交。

克而瑞数据显示，4月份西海岸楼市成交环比小幅回落。其中，西片区成交量约750套；东片区成交约760套。东片区的万达和世茂·诺沙湾在本月均有楼盘加推。分析人士认为，此次青西新区政府出台具有 “区域发展倾向性”政策的步伐已明显加快。可以想象，如果“新政11条”仍然达不到预期效果，政府很可能继续放出“大招”。由此可预见，西海岸楼市的“春天”即将到来。

配套是购房者不忽视的因素

新政“建议房地产开发企业为新购商品房业主代缴一年物业服务费和隧道通行费”，开发商补贴隧道费政策成为购房者关注的焦点。离隧道不足5公里远的海尔山海湾尽管属于尾盘销售，但看房的市民依然络绎不绝。一位置业顾问告诉记者：“虽然我们还没有接到区政府要求开发商代缴隧道通行费的通知，但已经有大量购房者来售楼处打探消息。”在市南巫峡路上班的宋先生趁着五一休假前来探盘，“之前听说隧道通行费要降价甚至免费，如果开发商可以代缴一年的隧道通行费，我觉得到需要自己缴费的时候差不多就能迎来隧道免费时代了吧？”宋先生表示，西海岸环境好房价又相对便宜，如果隧道可以免费通行，他会毫不犹豫地把家安在西海岸。

一位不愿透露姓名与工作单位的先生告诉记者，他推测他们单位应该会响应政府的号召团购商品房，他能享受最低6万元的财政补贴，但他是否参与团购还是要看可选房源的配套情况。“我女儿今年3岁了，如果要买房，我肯定要选一套靠近优质小学的房子。”

万达星光岛首期8个楼座选择在小长假第一天开盘，不少近郊游的市民顺道探盘，售楼处能休息的座位全部占满。到访者纷纷表示，项目汇聚大剧院、国际顶级秀场、星级酒店群、全球顶尖的游艇中心、世界一流的国际医院和学校、世界级岛岸滨海酒吧街等高端配套是他们热衷该项目的主因。

青西新区楼市库存依然高企

克而瑞数据显示，截至2015年5月3号，青西新区的商品房库存总量已达到7万套（其中原胶南市4万套，原黄岛区3万套），占到了整个青岛库存总量的30%。

房价点评网高级分析师王妍表示，青西新区房产市场定位主要集中在两方面：一是原中心城区的刚需改善型楼盘；一是沿海一线的中高端别墅度假类楼盘。目前闲置或库存量过高的楼盘主要集中在后者，沿海一线的中高端楼盘同质化严重，且囿于周边相关生活配套设施的不足，库存量一直较大。

“我们对2015年前四个月的成交情况做了一份面积排行榜，榜单显示这些比较热销的楼盘大多为国内知名开发商建造，项目体量较大，规划完善；楼盘位置分布于黄岛各个区域，主要聚集在安子片区，黄岛老城区香江路商圈附近，这些区域楼盘密集，配套完善，安子片区价格较低，距隧道口较近，能够满足大多数在黄岛置业的购房者的需求。”房价点评网高级分析师王颖如是说。

青西新区高端楼盘前景被看好

青西新区的别墅项目主要集中在海景资源丰富的滨海大道沿线，山景资源丰富的小珠山原生态板块。

保利、万科、世茂等大开发商纷纷进驻该区域，并致力打造中高端别墅区，供应量在2012年大幅上涨，随后，本土化小开发商也纷纷跟风抢驻。但目前供应量已有小幅下降，未来西海岸的别墅供应量将会日趋减少。从区域来看，目前西海岸已基本饱和，再建别墅项目将会逐渐向西发展，例如藏马山、大珠山等。目前青西新区的独栋均价在17900元/㎡左右，联排在13600元/㎡左右，双拼在15900元/㎡左右，叠加在11900元/㎡左右。从月度来看，价格明显有上涨的趋势。

房价点评网高级分析师唐跃辉认为，总体来看，目前青西新区别墅市场去化较慢，库存量也略大，但是别墅项目未来还是有市场的。这主要考虑到改善性产品是未来发展的趋势，购房者对于居住品质以及舒适度的要求越来越高；再加上滨海大道沿岸拥有得天独厚的景观资源；随着未来东方影都的建成更是进一步提升周边配套能力，升值空间大；政策规划利好将进一步助力其发展。

众多房产项目顺势让利促销

新政推出后，青西新区一些房产项目顺势加大团购打折、优惠让利等促销力度，着力吸引市民到西海岸置业。对于真正的购房者来说，买房子归根结底还是看性价比，因此，实打实的优惠就是最具吸引力的。“特价房”、“最低8折优惠”纷纷于五一期间现身西海岸。

当然，也有开发商为了在这一轮政策利好中抢得先机而以各种营销策略造势。有的邀请话题明星轮番上阵，更有马戏表演吸引客源。有的除了售楼处置业顾问“正规军”，更发展了大批“游击队”，蹲点拉客与同区域楼盘“血拼”。很多看房人不禁感叹：为了卖房，开发商也是拼了。

请明星向来是土豪开发商的惯用招式，5月1日下午，青岛万达的两个项目皆有明星助阵，青岛东方影都星光岛展示区开放盛典，请来陆毅鲍蕾、黄龄、韩国男团助阵，万达维多利亚湾示范区开放盛典，请来张信哲、温岚献唱。

房价点评网高级分析师王妍认为：落户条件的放宽在一定程度上导致购房者看房情绪积极，而五一期间各种促销折扣活动也促成了一定量的成交，后续会在网签成交数据中体现。

新政旨在助力青西新区去库存

虽然楼市利好政策接踵而至，但是由于原有库存量较大，西海岸去库存依旧任重而道远。

克而瑞青岛高级分析师张斌说：“近期西海岸楼市去化情况有所好转，但成交项目比较集中，万达2个项目加银盛泰3个项目的成交量占了整个青西新区成交量的三分之一。青西新区房产新政11条优惠力度集中在高端人才，对吸引人才有较大促进作用，对普通购房者影响不是很大。”

青岛著名楼市分析人士张百忍表示，“房产新政11条”是区级政府可出的力度最大的楼市利好政策，但关键还是要看落实。抓住时机去库存是房企的正确选择。

王妍认为，从近期陆续出台的“青岛2015户籍新政”和“青西新区房产新政11条”不难看出，这是政府针对青西新区楼市做出的带有强烈“区域倾向性”的政策。目的不言而喻，出台这一政策不仅积极响应了中央对楼市做出的“要完善市场，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”调控政策，而且又能向“把西海岸打造成另一个青岛主城区”的目标迈进一步。长期来看，西海岸楼市前景较为乐观。

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近来楼市政策“暖风”

2014年5月13日：央行发声力挺首套房贷

5月13日，央行敦促商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

“央五条”公布后青岛16家银行中有15家银行“清一色”基准利率，但放款速度有所提升，另外一家汇丰银行个人首套房贷利率针对优质客户虽仍实行优惠，然优惠幅度由此前的9折缩至9.5折，但普通用户实行基准利率。

2014年8月1日：青岛部分解除限购

8月31日晚，青岛国土资源和房屋管理局通过自己的官方微博“青岛房地”对外发布：自2014年8月1日零时起，对黄岛、城阳两个区的住房放开限购政策；对市南、市北、李沧、崂山四个区套型面积在144平方米以上含144平方米的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。?

2014年9月1日：青岛限购全面取消

9月1日中午，青岛市国土资源和房屋管理局官方微博“青岛房地”消息:自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。

青岛三年限购至此终结。但全面取消限购没有引起楼市的大幅波动，商品房销量和房价都没有出现大起大落的情形，总体比较稳定。但从另一方面来说，全面解除限购真正确立了市场反转趋势，为成交量价全面反弹、解决购房门槛等问题亮了“绿灯”。

2014年9月23日：“青18条”出台?

9月23日，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、青岛市住房公积金管理中心、青岛市地方税务局、青岛市规划局等六部门联合下发《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（以下简称《意见》）。意见规定，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。同时，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。

2014年9月30日：央行出台房贷新政 明确首套房认定标准?

9月30日央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知称积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。?对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。?对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

对于央行该政策，青岛本地银行选择了“部分执行”，即首套房贷“认贷不认房”，但7折利率至今未出现，多数依然执行基准利率。

2014年11月22日：央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率

中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。调整后，五年以上贷款基准利率由原来的6.55降到6.15，相当于打了94折。

青岛：商业住房贷款方面，在青银行执行新利率，个别银行针对首套房贷有折扣优惠，但需指定楼盘，并且贷款人需要满足一些硬性条件。公积金住房贷款方面，青岛市个人住房公积金存贷款利率也同步下调，自24日起，住房公积金五年以下（含五年）的贷款利率从原来的4.00%降至3.75%；五年以上的公积金贷款利率由原来的4.5%降至4.25%，下降幅度为0.25%。

2015年3月1日：央行再次降息给购房者“减负”

2月28日央行宣布，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

2015年3月30日：二套房首付及免税门槛双降

3月30日，中国人民银行最新发文，指出，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于4成，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2015年4月20日：央行降准

中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

2015年4月29日：青西新区房产新政11条

青岛西海岸新区4月29日发布“房产新政11条”，涉及落实国家房产调控新政、放宽购房落户条件、扶持人才安家创业、创新村改安置模式以及实行公积金异地缴存本地贷款等11个方面。